買了房子後房子會成為溫馨的家,當你搬進去不久,就會發現有很多東西要修或者換新,勞心的事情也就伴隨著你了。住家最近終於完成房子外觀二十年老舊屋頂的換新、將近四十年老舊門窗更換和室外木板油漆及包裝防水鋁片,完工後整體看來煥然一新。

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在美國房屋的保養及維護對擁有房屋的人士來說是非常重要的,及時發現

房屋出現的問題,整修、保養可以延長房屋的使用壽命,同時也讓屋主能

居住更安全,健康地使用房屋。若能自己動手裝修房屋是一件十分耗時費

的工程,但節省下來的大筆費用與完工後的成就感,卻是無可替代的回

報。但屋頂和窗戶算專業大工程,我們只好花錢請人來維護&修繕。

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(去年夏天換新屋頂時拍攝,屋瓦下面換新的防水隔熱絕緣層)

像屋頂這樣大的結構性的東西的問題,常常要經歷暴風雨、大雪呀才被發

現。即使買房子是做了房屋檢查,房屋檢查者會憑肉眼檢查屋頂的排水系

統,還有煙囪天窗處屋頂的狀況,屋頂的大約壽命,有些問題也不是當時

就發現得了的。

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(去年夏天換新屋頂時拍攝,屋瓦下面換新的防水隔熱絕緣層)

屋頂是個複雜的系統,由多種元素組成。人們看見的並熟悉的是最頂層的

“瓦”(SHINGLES),它是屋頂的主要部分,但還有其他重要的部分一般人

不太熟悉。現在的“瓦”一般都有25年甚至50年的壽命,而其他的屋頂的

材料象屋頂下面的木板,屋頂與煙囪呀交接處的封膠,出氣口處的橡皮圈

呀等都沒有這麼長的壽命,常常屋頂的“瓦片”沒有壞,就需要更新了。

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(去年夏天換新屋頂時拍攝,屋瓦下面換新的防水隔熱絕緣層)

屋頂常出的問題是屋頂出氣口處的橡皮圈,屋頂與煙囪呀交接處的封膠老

化失去原有的作用,造成屋頂漏水。遭遇惡劣天氣象大風、暴風雨、冰雹

、大雪屋頂的瓦片被吹掉、錯位等沒有極時維修而造成屋頂漏雨。如果漏

雨不是很嚴重,可能屋主都不會察覺,因為屋頂上有隔熱絕緣層,會將漏

進的雨水吸住,一時半會兒沒人察覺,直到哪天看見天花板有斑斑點點,

才知大事不妙,沒準絕緣層已經吸水飽和了,屋頂下面的木板都發爛了,

天花板都快塌下了。

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(去年夏天換新屋頂時拍攝,屋瓦下面換新的防水隔熱絕緣層加強施工)

屋頂漏雨不及時維修好常會導致昂貴的後果,像窗子框架腐爛換新,房子

SIDING牆壁天花板要修理等。建議大的暴風雨過後要及時檢查屋頂,看有

沒有被吹掉瓦片;三四年檢查一下橡皮圈屋頂與其他部分的接口等。

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容易出問題的屋頂還有可能是設計與安裝有問題,也許是用了質量不好的

材料,或者是安裝的人沒有經驗,屋頂太短,雨水沒有漏到派水管裡,反

而漏到排水管後面的木板上了。我們的朋友請人安裝的屋頂,結果可能是

工人沒有經驗,安裝屋頂後都漏雨,將牆壁全部漏濕了,朋友不禁搖頭,

大嘆不知道他們是怎麼做的工。

 

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(去年夏天換新屋頂完工時拍攝,屋頂太高沒拍攝只拍正面)

因為換屋頂是件大工程,人們想一老永逸,想一次多化點錢換上50年保障

的瓦片不就好了?其實,屋頂是個系統,一個系統的壽命取決於屋頂所以

元件的最短壽命,如果其他的元件沒有50年的壽命,那麼即使瓦片是50年

的,整個屋頂也沒有50年的壽命。比如,如果屋頂的散熱出氣不理想,屋

頂下面的木板就容易變形拱起,結果將瓦片頂壞了。所以,一個屋頂要係

統地設計好安裝好才行。

 


 

今年計劃換新門窗,先生自己上網查詢資料、看廣告請人來估價,又到

Home Depot & lowe's了解門窗材質。朋友去年讓Home Depot換窗戶,他

們家花了將近一年才滿意完工,起初是窗戶量錯尺寸無法安裝,換裝窗戶

過程總共換了三個施工團對才完工。先生問Home Depot& lowe's才知他

施工外包,施工品質良莠不齊。後來我們決定自己買門窗請熟識的人

包工,加強隔熱保暖方面的施工,這次換新的門窗有防紫外線、紅外線

起的室溫上升,降低空調能耗;遮擋過度光線,既能營造房內舒適柔

和的光線室外看窗戶整體美觀的效果。

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(首先換地下室落地門)

住家遮風擋雨的門窗,具有保溫、隔熱、隔音、防水等功能,在居家裝

上,也是學問頗多的重要環節。目前坊間門窗的種類,以實木、鋁合金及

塑鋼門窗最常見。實木門窗加工、修理方便,擋光及保溫性佳,但易變形

。鋁合金門窗採擠壓成型製造技術,易塑型、裝潢造型效果好,但保溫、

散熱性差。塑鋼門窗氣密、水密性好,保溫性佳,導熱係數又低,但顏色

選擇少。

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(住家社區是1978年蓋的,窗戶是那時裝置至今,經過將近四十年外觀還

 看起來不錯,這幾年覺得保暖隔熱不佳,動起更換的念頭。)

塑鋼是具備多項優點的新門窗材質,再加上市售鋁合金門窗的價格,約比

塑鋼門窗貴1.5至兩倍,塑鋼門窗正在迅速取代鋁合金門窗

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(裝修師父自己一人施工)

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(我們買的窗戶品牌)

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新窗戶外觀看起來真美

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Bay Window裝換時,才知當時蓋房子時都沒有加強隔熱保暖功能,若給窗

司換也是直接只換新窗,才不會管你隔熱保暖功能。

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師父準備加強隔熱保暖功能施工

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正在加強隔熱保暖功能施工

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Bay Window窗戶外觀看起來真美

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過往鄰居都說好美的窗戶

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二層高要搭台子方便裝修

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正面三個窗戶旁木板嚴重破損

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拆下木板換新的防水材質的材料

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加強防水施工

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泡棉防漏氣

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正面窗戶完工

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廚房Bay Window未施工照片

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拆開一看跟側牆一樣,當時沒做隔熱保暖功能。

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加強隔熱保暖功能施工

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師父正在加強隔熱保暖功能施工

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廚房Bay Window完工照片

 

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邊條木板包鋁板和油漆保養

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完工的照片

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邊條木板包鋁板和油漆保養

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完工的照片

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邊條木板包鋁板和油漆保養

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(邊條木板包鋁板和油漆保養完工的照片)

住家維護&修繕正確及時的保養及維護可排除許多安全方面的隱患,比如煙霧報警器,電路,結構等,其中任何一方面不注意,有有可能帶來嚴重的後果。要通過平時的保養來及時的發現和解決這些問題。以下是房屋維護的檢查單: 

每年春天維護項目

•屋頂(Roof):檢查屋頂表面,房頂和墻面連接處,導水槽,如漏水需要及時修復。

•水槽和落水管(Gutters and Downspouts:):清理樹葉等雜物,避免堵塞導水槽。 

•屋面(Siding):檢查並清潔墻面。

•外墻裂縫修補(Exterior Caulking):檢查曾經修補的裂縫是否損壞。

•窗檯&門框(Windowsills, Doorsills, Thresholds):填充修補裂紋,邊緣,重新上漆。

•門窗紗窗(Window and Door Screens):清潔紗網,修理或必要時更換;擰緊或修復鬆動或損壞的部件,更換破損,磨損或

  缺少的硬件;收緊和潤滑滑道。

每年秋季維護項目

•屋頂(Roof):檢查屋頂表面是否損壞或漏水,如有損害及時修復。

•排水槽和下水管(Gutters and Downspouts):清理堵塞水槽的雜物。檢查正常的斜率是否讓水正常流下。

•煙囪或排煙道(Chimney or Stovepipe):清洗煙道;如有鬆動或搖搖欲墜的砂漿有裂紋,及時修復。

•屋面(Siding):檢查並清潔外墻墻面。

•外墻填縫(Exterior Caulking):檢查填縫,更換任何有惡化趨勢的填逢。

•溫控器(Thermostat):清潔熱感測器,接觸點,檢查溫控器是否準確性。

•戶外水龍頭(Outdoor Faucets):檢查是否有漏水現象。

年保養

•排水道(Main Cleanout Drain):檢查是否被樹根堵塞或侵蝕。

•熱水器(Water Heater):排出裏邊的水,直到可以清楚的沉積物; 試驗溫度壓力安全閥,清潔燃燒器和連接埠(燃氣熱水器) 。

•暖通空調系統(HVAC System):請專業人士檢查加熱/空調系統, 檢查通氣道。


 很高興能居住在全美十大最富裕的縣和幸福的郡

http://immigration.tigtag.com/usa/living/168058.shtml

【大紀元2016年06月10日訊】(大紀元記者林清維吉尼亞州編譯報道)金融策劃公司SmartAssets最近的一項調查表明,維吉尼亞州的勞頓郡(Loudon County)是全美「最幸福的郡」,這已經是勞頓郡連續第二年拔得頭籌。而榜上排名第二的是鄰近的費爾法克斯郡(Fairfax County)。馬里蘭州霍華德郡(Howard County)排名第7,蒙哥馬利郡(Montgomery County)排名19。而2015年排第15位的阿靈頓郡(Arlington County),則在今年跌出了前25位。

這項研究根據當地失業率、貧窮狀況、婚姻狀況、破產率以及預期壽命和體育活動進行綜合排名。

勞登郡的就業率和貧困率都在4%,是1000多個郡中是最低的;平均收入/支出比是2.5,全國排名第四,也就是平均收入比生活成本高兩倍多。而費爾法克斯郡是為數不多的家庭收入中位數超過$ 100,000的郡之一,並且居民平均預期壽命超過83歲,全美第三。居民平均壽命最長的是蒙哥馬利郡,平均預計年齡83.3歲。

美國排名前10位最幸福的郡是

1.Loudoun,維吉尼亞州
2.Fairfax,維吉尼亞州
3.Carver,明尼蘇達州
4.York,維吉尼亞州

5.Chester,賓夕法尼亞
6.Hunterdon,新澤西
7.Howard,馬里蘭
8.Douglas,科羅拉多州
9.Somerset,新澤西
10.Ozaukee,威斯康星

http://www.epochtimes.com/b5/16/6/10/n7983051.htm

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  • 南加州不下雪, 也不常下雨, 屋頂漏水的機會不多.
    我的屋頂是Tile, 屬永久性的(五十年壽命), 但是
    Tile底下的防水紙也會磨損漏水. 加州有地震, 屋頂
    瓦片常會移動, 外牆有許多是用Stuckle, 也會因熱膨脹,
    造成與窗架間有空隙, 這些維護的錢是省不得的, 哈.
    我也剛換了部份屋頂的防水紙.
  • 是啊!有些維護的錢是省不得的~
    前陣子臺灣朋友來訪,看到我家門窗好好的要花大把鈔票更換,覺得很不可思意;
    先生認為現在門窗材質比三十幾年前進步,清潔時又可以上下打開平躺擦拭,我們年紀大了不想再更換房子,這次屋頂和窗戶更新,往後室外要注意保養和維護應該可以渡過二、三十幾年。

    littleliuliu 於 2016/07/24 10:23 回覆

  • 瑪曲
  • 真是工程浩大的整修。

    我家屋頂上次颱風漏水,想等天氣涼點再請人來估價修理。這麼熱的天,我在太陽下不到兩小時就快中暑昏倒,還是等天氣稍涼再說。

    那個突出型窗戶造型很美,但台灣要考慮颱風,我一下就想到很容易被雜物敲破,這也算一種被蛇咬心態吧,哈。
  • 我家這次是工程浩大的整修,施工期間我每天要幫忙搬室內窗戶附近的物品,讓師父方便工作,每個窗戶完工後還要地板要擦拭及物品歸位。

    美國材料和工錢都很貴,該換新的錢是省不得的啊!
    門和窗戶若美國公司來做1~2天就可以完工,不會幫你細部加強。這次請人包工我們買門窗,施工6/12~7/3日,要扣除假日及雨天施工日約二星期。

    那個突出型窗戶是Bay Window很漂亮,窗戶價錢比一般窗戶貴,我家有兩個Bay Window修繕起來花費不少錢。

    littleliuliu 於 2016/07/24 10:58 回覆

  • 靖琳的彩屋
  • Liuliu整修房子美麗呈現 花錢費力一定要的 煥然一心好心情 祝福平安喜樂綿
  • 房子外觀煥然一新,心情感覺很舒服愉悅,最近天熱室外高溫,新窗戶已經發揮功能;
    熱天菜園除草工作還是不能偷懶,太陽已經把我曬成黑膚色,身體沒遮蔽的膚色強烈對比。
    祝福靖琳 花藝和繪畫有創新 作品引人注目


    littleliuliu 於 2016/07/25 19:10 回覆

  • Ponylite的心世界
  • 哇~~這真是我們眼中的豪宅啊
    獨棟透天別墅
    台灣很少見這樣的構造
    想像那防水防寒
    在美國是十分重要啊
  • 獨棟透天別墅豪宅是高價,我只能純欣賞住不起啊!
    我家不是獨棟屋(Single Family Houses),住的區域房價高且房屋稅金也重,口袋要滿滿否則壓力頗大。

    我家是連棟屋(Townhouse),年齡漸增趁身體能動時整修,讓居家環境住起來舒適些。
    現在新的建材有環保節能減碳的功能,屋頂、門窗更新後電費降低一些。

    littleliuliu 於 2016/07/25 19:40 回覆